Situado en el corazón de San Francisco, este desarrollo de uso mixto y ambientalmente responsable proporciona viviendas y apoyo a 106 individuos de bajos ingresos, muchos de los cuales estaban en condiciones críticas sin alojamiento y tenían problemas médicos y de comportamiento de compleja naturaleza. Estos apartamentos-estudios totalmente equipados fomentan la vida independiente y el entorno de apoyo, además el programa en curso de acumulación de capacidad tiene como fin mejorar el bien estar financiero, mental y de salud de los residentes de los apartamentos Plaza.

 

Descripción del Proyecto

Fines y Objetivos

  • Promover el diseño ambientalmente apropiado de construcción de vivienda asequible en San Francisco.
  • Desarrollar una propuesta sostenible social y ambientalmente que proporcione vivienda de apoyo permanente para individuos en condiciones críticas sin alojamiento en un entorno sano, estable y atrayente.
  • Lograr impacto social, viabilidad financiera, excelencia en el diseño, revitalización urbana y prestaciones y educación.
  • Demostrar que dar vivienda a individuos en condiciones críticas sin alojamiento en desarrollos de vivienda con gran número de servicios no sólo proporciona una oportunidad más grande para la estabilización permanente sino que también reduce los costes generales de la ciudad en prestación de servicios a la población sin vivienda.

Completado en marzo de 2006, Los Apartamentos Plaza proporcionan viviendas a 106 individuos de bajos ingresos en San Francisco muchos de los cuales estaban anteriormente sin casa. La renovación y redesarrollo del emplazamiento anteriormente ocupado por el viejo hotel Plaza en Apartamentos Plaza de nueve plantas fue diseñado por los arquitectos Leddy Maytum Stacy y Paulett Taggart y fue llevado a cabo en colaboración con la Corporación de Desarrollo de Iniciativas Públicas (PIDC por sus siglas en inglés).

PIDC es una corporación de desarrollo en comunidad sin ánimo de lucro creada en 2002 por la Agencia de Redesarrollo de San Francisco y fue establecida para mejorar la oferta de vivienda asequible de la ciudad como parte del Plan de Recuperación de Terremotos para la zona abandonada “South of Market Area” (SOMA); para compensar la pérdida de oportunidades económicas y de vivienda a causa del Terremoto de Loma Prieta de 1989.

Viejo y nuevo

Siguiendo el modelo de construcción de Single Room Occupancy (ocupación con habitación única SRO, por sus siglas en inglés) que proporciona vivienda asequible vital para personas con bajos ingresos en áreas urbanas, los Apartamentos Plaza representan el primer ejemplo de un nuevo edificio de apartamentos SRO desarrollado para dar alojamiento a personas en condiciones críticas sin alojamiento.   El punto central del proyecto era el redesarrollo de un emplazamiento de 32 x 25 metros ocupado por el Hotel Plaza, un edificio sub-estándar de dos plantas con espacio de planta baja para comercios, incluyendo un teatro de la comunidad sin ánimo de lucro y unas instalaciones residenciales de SRO de 37 unidades para personas con bajos ingresos. Las habitaciones del antiguo Hotel Plaza tenían aproximadamente 12m² con dos baños compartidos, sin acceso a cocina y sin comunidad, servicios sociales o espacios de apoyo en el edificio.

El proyecto ha proporcionado 106 apartamentos mini-estudio asequibles, extensos servicios de apoyo, servicios públicos residenciales incluyendo espacios para la comunidad, una terraza en el tejado con lavadero para la comunidad y una zona de patio, espacio comercial y un teatro de comunidad. Cada apartamento estudio de 30m² contiene una cama de plataforma, baño completo y una cocina americana totalmente equipada, para fomentar la vida independiente en un entorno de apoyo.

Se trata de la primera propiedad totalmente nueva construida a raíz del programa innovador de Acceso Directo a la Vivienda  (DAH, por sus siglas en inglés), establecido por el Departamento de Salud Pública de San Francisco en 1998 para proporcionar vivienda permanente con servicios de apoyo en el sitio a adultos en condiciones críticas de falta de vivienda. El DAH es un programa de bajo umbral que acepta residentes con afecciones activas de abuso de sustancias, condiciones de salud mental serias y/o problemas médicos complejos.

Cambiar política, reducir costes

Hay aproximadamente 3.000 personas en condiciones críticas sin alojamiento en San Francisco, lo que representa una fracción entre un 10 y un 25 por cien de la población sin casa de la ciudad. Las personas en condiciones críticas sin alojamiento son aquellas que llevan en la calle años sin interrupción y muchos sufren condiciones coincidentes de salud mental y médica graves y de abuso de sustancias.  Las personas en condiciones críticas sin alojamiento usan continuamente los servicios de la ciudad: cobijos, paramédicos, servicios de emergencia, hospitales y clínicas. Esto cuesta a la ciudad entre 60.000 y 100.000 dólares USA por año por individuo.

La provisión de vivienda en los Apartamentos Plaza cuesta aproximadamente 10.000 dólares USA por año, por individuo. El proyecto no sólo ha traído unos resultados de vivienda y salud mejores para los individuos a través de la provisión de soluciones a largo plazo, sino que también ha reducido sustancialmente los costes generales de la ciudad en prestación de servicios a la población sin casa. Estos grandes ahorros de coste pueden ser dirigidos de esta forma por la ciudad al desarrollo de otras viviendas de apoyo y a proporcionar servicios para las personas sin casa con periodos de interrupción.

Los ingresos de los residentes varían entre 265 y 800 dólares USA por mes. El ingreso medio está entre 12 y 20 por cien del ingreso medio del área y muy por debajo de los estándares de pobreza. Los alquileres han sido escalados según las circunstancias, con una tasa media de 325 dólares USA. La propiedad de la tierra es retenida por la Agencia de Redesarrollo de San Francisco para asegurar una asequibilidad a largo plazo. Si los residentes tuvieran éxito a la hora de encontrar empleo y sus ingresos aumentaran, podrían optar por seguir viviendo en los Apartamentos Plaza, aunque sus alquileres aumentarían.

Diseño sostenible

Los Apartamentos Plaza fueron diseñados con la sostenibilidad medioambiental como prioridad. Las estrategias de diseño sostenible empleadas en el proyecto incluyen el uso de sistemas de rendimiento energético, energía solar y el uso de materiales con energía incorporada baja. Esperando lograr la clasificación SILVER (plata) del Diseño Medioambiental y Energía Líder (LEED, por sus siglas en inglés) del Consejo de Construcción Verde de los EE.UU. el proyecto tiene como fin servir de modelo para futuras viviendas de apoyo a la vez que establece un nuevo estándar para la vivienda asequible ambientalmente sostenible en San Francisco.

Costos

El costo del desarrollo total fue de 22,7 millones de dólares USA de los cuales los costes de construcción totalizaron 16,9 millones de dólares USA. La tierra fue proporcionado a través de un contrato de arrendamiento de suelo con la Agencia de Re-desarrollo de San Francisco y la financiación se obtuvo de una serie de fuentes (DAH, Departamento de Salud Pública, Iniciativa del Alcalde “Care-not-Cash” (cuidados-no-dinero), fondos de Incremento fiscal de Re-desarrollo, Pacific Gas, Electric Energy Star y una subvención de los elementos de diseño sostenible de Enterprise Green Communities). Un préstamo para construcción de 10,5 millones de dólares USA de Citibank ha sido pagado con los beneficios de la venta de Créditos Fiscales Federales asignados al proyecto como un desarrollo de vivienda asequible.

Participación de la comunidad

Al inicio del proceso de diseño, el equipo de proyecto se reunió en numerosas ocasiones con el Comité del Área de Proyecto del Sur del Mercado (SOMPAC) y otros miembros interesados de la comunidad, incluyendo los inquilinos del Hotel Plaza, para discutir la evolución del diseño propuesto, y que servicios públicos son más deseables para los inquilinos residenciales. Estas conversaciones identificaron el deseo de baños privados completos, espacios comunes, privacidad, sensación de “hogar” y seguridad. Todas las preocupaciones y sugerencias fueron consideradas en el diseño completo.

Impacto

El proyecto ha traído como resultado mejoras drásticas de la calidad de vida de los residentes. Para muchos, se trataba de su primer hogar en años. Además de tener acceso a servicios de apoyo completos, los residentes reportaron mejoras en salud, sensación de seguridad, el desarrollo de una familia extensa con personal y residentes y la capacidad para fiarse de las personas una vez allí.

El proyecto ha tenido un impacto positivo a nivel de calle y vecindario, con espacios de comunidad y comercios que contribuyen hacia la regeneración visual y económica del área.

 

¿Por qué es innovador?

  • Combinación de estrategias medioambientales sostenibles y servicios sociales de apoyo en un desarrollo de vivienda asequible.
  • Propuesta innovadora para vivienda de apoyo permanente: este es el primer ejemplo de un edificio nuevo de apartamentos de SRO desarrollado para el propósito específico de dar casa a individuos en condiciones críticas sin alojamiento y personas con discapacidad.
  • Diseño de alta calidad, estética y funcionabilidad, con espacios de estar amplios y atrayentes diseñados para reunir a la gente.
  • El proyecto incorpora una serie de sistemas de rendimiento energético y materiales de construcción ambientalmente sostenibles e innovadores.
  • El diseño de la distribución y fachada proporcionan sensación de individualidad en un entorno de comunidad.
  • Un patio diseñado en la planta baja integra las actividades de la comunidad con el espacio exterior y proporciona un “oasis” saludable alejado de las calles, mientras que crea una conexión directa con la calle más residencial.

 

¿Cuál es el impacto medioambiental?

Los materiales y sistemas de construcción han sido buscados localmente o regionalmente y seleccionados para una durabilidad a largo plazo y facilidad de mantenimiento. Muchos de los materiales de construcción como los marcos de acero, control “rebar” y aislamiento son reciclables y/o hechos con materiales reciclables. Los apartamentos están todos acabados con materiales ambientalmente apropiados como bambú, linóleo y suelo de caucho reciclado, puertas de madera recolectada sosteniblemente y moqueta con contenido reciclado mínimo de un 45 por cien.

Una serie de estrategias de reducción de uso de energía han sido incorporadas al diseño del proyecto:

  • Aparatos eléctricos y accesorios de iluminación de rendimiento energético han sido especificados en todos los apartamentos y espacios públicos.
  • El edificio ha sido orientado y diseñado para proporcionar luz natural.
  • Bovedillas, retranqueo y ventanas de alto rendimiento minimiza la ganancia de calor.
  • Un sistema de revestimiento de “pantalla de lluvia” de paneles de madera/resina sobre aislamiento rígido aumenta el rendimiento energético y el confort térmico.
  • Los controles de iluminación, sensores de ocupación y controles de iluminación automática reducen el uso de electricidad.
  • Calentadores hidrónicos con un sistema de caldera de rendimiento energético con impulsores de frecuencia variable reducen el consumo de energía.
  • Aislamiento del tejado de R-30 y revestimiento de tejado de Energy Star reduce la ganancia de calor.
  • El patio ha sido diseñado para filtrar directamente el agua de lluvia al suelo inferior, minimizando el impacto en el sistema de agua de lluvia de la ciudad.
  • Un sistema de generación de energía solar fotovoltaica instalado en el tejado proporciona aproximadamente un 12 por cien de la carga eléctrica de la vivienda y un sistema de monitorización sigue la eficacia del sistema según se aprovecha la energía renovable del sol.
  • El proyecto implica el re-desarrollo de un emplazamiento urbano infrautilizado.
  • Una de las metas establecidas para el proyecto era minimizar el desperdicio durante la construcción. Trabajando con el contratista y la compañía local de recogida de residuos, el equipo pudo logar una desviación del vertedero del 98 por cien de los residuos de construcción.

 

¿Cómo es su sostenibilidad financiera?

El proyecto tiene un contrato actual para proporcionar asistencia de renta y servicios de apoyo a residentes durante un periodo de nueve años. Se espera que el proyecto continúe más allá de esto. Sin embargo, si el contrato caduca, existe una cuenta de Reserva de Operaciones bien financiada que está exclusivamente dedicada a los apartamentos Plaza y que podrá proporcionar subsidio a los residentes y protección con los costes de traslado a otras unidades de vivienda asequible si fuera necesario, asegurando que su capacidad para seguir con la casa no se pone en peligro. La propiedad de la tierra ha sido retenida por la Agencia de Redesarrollo de San Francisco para asegurar la asequibilidad a largo plazo.

Los ahorros de coste que se han obtenido con las estrategias ambientalmente sostenibles empleadas en el proyecto, compensan con creces el aumento del uno al dos por cien en los costes de construcción que estas estrategias representan. Se estima que el proyecto reduzca sus costes de explotación en un 26 por cien a través de su reducción en el consumo de energía. Esto ahorrará 16.000 dólares USA al año. El sistema fotovoltaico de generación de energía solar ahorrará 10.000 dólares USA.

El coste anual por residente de justo por debajo de los 10.000 dólares USA representa una reducción considerable en contraste con el coste anual para la ciudad por cada individuo en condiciones críticas sin alojamiento que está entre 60.000 y 100.000 dólares USA. Estos ahorros contribuyen a la sostenibilidad financiera del programa para personas sin casa de la ciudad permitiendo que los fondos sean canalizados en otra parte.

 

¿Cuál es el impacto social?

El proyecto ha facilitado la cooperación de la comunidad más amplia y su integración haciendo que cada residente participe a un nivel apropiado a su persona.  Algunos de los residentes han empezado a ofrecerse como voluntarios, especialmente en áreas relacionadas con personas sin casas. A través del establecimiento del Consejo de Inquilinos, se anima a los residentes a discutir activamente las cuestiones de gestión en curso y las preocupaciones de la comunidad con la compañía de gestión de la propiedad.

Uno de los objetivos los Apartamentos Plaza es mejorar el bienestar financiero y mental y la salud de los residentes.  Los servicios de apoyo ofrecen apoyo continuo para acumulación de capacidad de los residentes de Plaza, incluyendo el acceso a oportunidades de formación de empleo, gestión financiera y apoyo para obtener empleo.

Los individuos en condiciones críticas sin alojamiento comúnmente desarrollan problemas de salud que están singularmente relacionados con la vida en la calle y en muchos casos con el abuso de sustancias. Las condiciones graves de salud crónica (neumonía, absceso de pulmón y otras infecciones) están agravadas y propagadas en cobijos sobre poblados y en condiciones de vida antihigiénicas. Los Apartamentos Plaza proporcionan un entorno de vida sano con amplia luz natural y ventilación. Para asegurar una buena calidad de aire en el interior, todas las pinturas, adhesivos y selladores tienen que tener poco o cero contenido de VOC (componentes orgánicos volátiles) y toda el cabinetry está libre de aldehído fórmico. El confort térmico se logra con el uso de materiales como aislamiento y cristal de bajo brillo.

El programa de Acceso Directo a la Vivienda se esfuerza por reducir las desigualdades sociales centrándose y dando poder a la población más vulnerable de la ciudad habiendo dado vivienda a más de 400 adultos en condiciones críticas sin alojamiento que raramente, si alguna vez, ha mantenido una vivienda estable.

Obstáculos Encontrados

  • Un cambio en el programa de dar casa a los residentes con bajos ingresos a dar casa  de apoyo a previos individuos sin alojamiento en condiciones criticas durante el proceso de construcción. Este cambio exigió tener que volver a diseñar porciones del edificio para proporcionar espacio para servicios de apoyo más intensos. Este reto fue superado a través de las extensas reuniones de equipo que encontraron soluciones creativas y coordinación de los dibujos revisados con trabajo completado y en marcha.
  • El grupo del vecindario del Comité del Área de Proyecto del Mercado Sur se opuso al principio a este cambio propuesto de bajos ingresos a antiguos residentes sin casa en los Apartamentos Plaza. Esta resistencia al proyecto fue superada a través de comunicaciones continuas abierta, respondiendo a las preocupaciones e incorporando las sugerencias de la comunidad en la mayor extensión posible.
  • El proceso de puja pública puede ser un obstáculo para la construcción de calidad, ya que a menudo quiere decir que el propietario/arquitecto y el contratista empiezan el proceso de construcción en una relación de confrontación. Los documentos de buena construcción y las revisiones colegiadas dieron como resultado un conjunto de documentos de construcción bien coordinados que ayudó a mitigar los problemas.

Lecciones Aprendidas

  • El equipo de diseño y desarrollo empezó el proceso de pre-diseño examinando en más detalle lo proyectos con similitudes en el área. De esta forma, se aprendieron muchas lecciones de otros proyectos y se incorporaron a los Apartamentos Plaza.
  • Esta población particular en objetivo se enfrenta a una tasa más alta de discapacidad física, requiriendo un número más grande de unidades completamente adaptadas de lo que normalmente se proporciona. En el caso de los Apartamentos Plaza, más del 25 por cien de residentes utilizan una silla de ruedas para parte de su movilidad. Una propiedad típica de esta clase requerirá que un cinco por cien de las unidades sean totalmente accesibles y la planificación inicial del Plaza fue para el siete por cien de accesibilidad total. Se instalaron barras de agarre en un 50 por cien de las unidades y los futuros proyectos deberán ser diseñados para que excedan los estándares de código de accesibilidad mínimos por lo menos en un 10 por cien.
  • Los sistemas fotovoltaicos son difíciles de incorporar en edificios urbanos residenciales de gran densidad con pequeña “cobertura” como los Apartamentos Plaza. Debido a su altura, el tejado está altamente congestionado con equipo mecánico y de ventilación haciendo que sea difícil diseñar e instalar un sistema PV con una eficacia máxima. Los futuros proyectos deberán sopesar los retos y beneficios de la producción in-situ de energía renovable antes de incorporarlo en el programa de desarrollo.

 

Evaluación

El proyecto de los Apartamentos Plaza ha completado recientemente su revisión de monitorización de programa del primer año. La firma de gestión de la propiedad está llevando a cabo también un “sondeo de satisfacción del cliente”, que será realizado anualmente durante la vida del programa. Los socios, incluyendo la Iniciativa de Comunidades Verdes de los Socios de Enterprise Comunity, han proporcionado apoyo técnico al equipo para preparar la información posterior al desarrollo, que será compartida con agencias y promotores que trabajan con ellos para financiar proyectos similares.  Esto permitirá que los resultados reales sean compensados en relación a los resultados de rendimiento proyectados y la eficacia de ciertas estrategias utilizadas en el proyecto a determinar.

El equipo de los Apartamentos Plaza ha desarrollado un programa de prestaciones y educación para los diferentes grupos interesados en obtener más información sobre el proyecto. El equipo planifica giras y presenta el desarrollo en una amplia variedad de reuniones y conferencias de comercio. Se han llevado a cabo más de cuarenta giras del edificio por diferentes grupos de prestamistas y promotores de vivienda asequible, autoridades de la ciudad, grupos medioambientales, arquitectos y estudiantes de arquitectura de los EE.UU. como también de otros países.

 

Transferencia

El proyecto y los programas constituyentes están siendo extendidos. Unidades de apoyo similares para individuos en condiciones criticas sin alojamiento han sido desarrolladas recientemente como parte de proyectos de vivienda mixtos más grandes.  El gobierno local está alentando a todos los promotores de vivienda asequible que sigan las Directrices Generales de Vivienda Asequible Sostenible para la ciudad, que utilizan los Apartamentos Plaza como estándar.

El proyecto está incluido en el “Asesor de Vivienda Asequible” del Departamento de Desarrollo Urbano y de Vivienda de los EE.UU. que promueve el diseño sostenible en la comunidad de desarrollo de vivienda asequible.

El equipo de proyecto ha recibido muchas consultas sobre el proyecto procedentes de todo el mundo incluyendo del Agregado Cultural Francés y agencias de servicios de apoyo de Londres y Sydney entre otras. El edificio Plaza ha establecido un nuevo estándar para la incorporación de estrategias de diseño sostenible en vivienda de apoyo y asequible, con un potencial fuerte para su transferencia a otros contextos.

 

Asociación

Sector privado, profesional, gobierno regional/estatal